訪問いただきありがとうございます。ココチ不動産エージェント「三井ひとし」です。

今回は「家探し、どう始める？」と題して、これから家探し始める方が、どの様な手順で探してゆけば良いのか？探し始める際に知っておきたいポイントを整理したいと思います。

一体何から探せば良いのか・・
(戸建編)

「あー家買わなきゃなー」なんて漠然に危機感抱きながら、とりあえず「行動」しなきゃ！？と思うのですが、さてどうしたものか。。一体何から始めたらよいのか・・誰か教えて！！！となると思います。
●SUUMO(ポータルサイト)
●Home’s(ポータルサイト)
●各社ホームページ、チラシ
●来店・展示場・電話問合せ
●SNS(Instagram、Tic-toc等)
少し上げただけでも、住宅を宣伝している媒体は多岐にわたります。どの媒体でも「どんな家」を売っているのか？分かると自分の探すべき家の仕分けが進みます。

■家にも車のようにクラス分けがある
車にも「エコカー」や「高級車」「スポーツカー」「ファミリーカー」が有るように、家だって「クラス分け」が存在します。車は見ているだけで「エコカーだ！」って分かりますが、家って隣を歩いていても値段が分かりにくい厄介な存在です。

先ず、家にどのようなクラス分けがあるのか考えてみましょう(正確に家にはクラス分けなんて概念ないので三井流の持論になります)

■大きく分けて２つに分かれる
●贅沢する家
●そうではない家
ずいぶん、ザックリに見えますが、一番ココが大事です。見分け方は意外と簡単です。
それは「価格」です。車だって大衆車が高い訳なく、高級車が安い訳がありません。

「贅沢する家」
自分を賛美する家、見栄えだったり、高性能だったり、特異だったり、一等地だったり、広い敷地だったりします。生活のステイタスを上げるものを多く取り入れ快適さを増します。
建物だけで2700万～6000万以上等など

「そうではない家」
家探しのほとんどの方は「安く住みたい」「お金を節約したい」と思っています。
家は普通で、標準的な性能で、敷地がコンパクトにまとめられているものが多いです。
建物だけで1700万円程度

「中間の家」もある
ほんとうは「そうではない家」なのですが、デザイン事務所が作った「映える家」とか、断熱性能特化型の家など、ある一定の技術を取り入れて魅力を上げているものが多い
建物だけで1900万～2500万円程度、支払いでは月1～2万円程度増えることになります
※全て材料高で金額アップしています2023年10月追記

■家の安全やリスクの把握するために
建物の説明は不動産を紹介する仲介担当者の力量で差が出ます。建物の性能や保証が分かっている人、引渡し後のメンテナンスや修繕計画が分かる人、その後の税金等の年次のコストが分かる人、ハザード(土砂･水害)の理解している人、ぶっちゃけ説明出来ない人でも、契約前の重要事項説明書で最低限の事柄は宅建士によって書かれるので、知らなくって「笑顔が素敵な人」でも差し支えない、今年入社した新人でも法律違反になる案内にはならないので、担当者との相性重視でも悪くないかもしれません。

逆に聞いてない内容が契約前の重要事項説明で出てきて「！」となるのかは、あなたの営業選びにかかっています。お店に行ったときに出てきた担当者だから、と他人のせいにしていると困るのはお客様自身です。

■注文住宅は？条件付き土地は？
自由設計できる「注文住宅」や「条件付き土地(特定の会社しか建物を建てられない)」は魅力的です。車で言うと「カスタムカー」です。贅沢でないカスタムカーでも個別に作成するコストはかかります。

■土地だって条件がある
●主要駅に近い or 遠い
●土地が広い or コンパクト
●前道が広い or 狭い
●傾斜がある or 平坦地である
などなど、ハザードの問題や色々な条件が他にも土地にはあります。
簡単に言うと「意味もなく安い土地は無い」ということになります。私は格安の土地が出ると、すごく緊張感が走ります。

■土地＋建物＝家の価格
組み合わせはあなた次第、
●土地(高い)＋建物(高級)＝すごく高い
●土地(高い)＋建物(普通)＝少し高い
●土地(普通)＋建物(高級)＝少し高い
●土地(普通)＋建物(普通)＝手ごろな価格
満足をどこに求めるか？で優先順位が変わります。

■土地＋建物の金額の分解は難しい
見学時に営業の方に「ココの土地の価値は？」とか「この建物の評価額は？」などと確認しながら選びたいところですが、不動産を案内する営業さんには、普段査定をしていない方も居るでしょうし、地元で無く遠方から来る会社もあるでしょうし、そもそも不動産会社に入って1～2年なんて方も多いのが実情です。(不動産は転職の方が多い)

物件を精査して探したい方は、会社(ベテランから見習いまでいる)と言うよりは担当を名指しで指名できれば、ある程度の説明が望めるかも知れません。

家はプリウスを探そうとして高級車を見てしまう

車と違って家のクラスは分かり難いものです。ネット見ながら、すごく良い写真の家を見て「コレだ！」となりがちなのですが、「その写真は当社自慢の最高グレードとなります」が当然のオチとなります。

■「少しでも良いもの」「失敗したくない」気持ちをキャッチされる
どうせ住むなら良いものを！当然の気持ちです。少しでも良いものを探そう！と必ず努力します。でも頑張れば頑張るほど条件は良くなり、価格も高くなってゆきます。

■自分たちが払えそうな金額
自分たちが払えそうな金額で販売中・または購入出来る一戸建てが理想の家となります。買えるはずもない家(家近で安くて広い家など)に期待していると時間ばかり過ぎていきます。

■絶妙な組み合わせ
駅から遠いけれど、車利用で前道が広くて日当たりが良い、自分たちにとって絶妙にマッチする物件が稀にあります。その時買い切れるか？が「検討」であり「準備」であり、物件が出る前に心とお金の準備が出来ているか？が購入に向けての準備となります。

理想の家はまだ無いけど準備

これ買いたい！と理想の家が出たときに「じゃあ買います」と手続きできる人は、よっぽど度胸のある人です。でもほとんどの人は高い買い物ですし、慎重になります。

買うべき物件が出たときに焦らず判断出来るように、理想に近い建物で「購入したら」のシチュエーションで物件を見学したり、住宅ローンや地域・家の話しを色々お話ししてみると良いと思います。家のことも、お金のことも経験になりますし、自分に見合った営業の方か見極める機会にもなります。

購入総額は売り方によってバラバラ

家を探すときに分かり難いのが、家を買うときの家以外の費用です。取引総額が分からないと見に行って良いものか？どうか分かりません。。例えばSUUMOやHome’sのポータルサイトには土地や家の価格しか載っていません。

【ケース①】建て売りの場合
■外構費用が含まれている場合
新築建て売りは、売り出している会社によって次の違いが有ります。
土地＋建物＋外構費＝表示価格
　残りの費用は、取り引き諸費用(表示価格の約1割程度)となります。
土地＋建物＋外構費＝表示価格＋諸費用＝取引総額
(例) 表示価格＋諸費用＝取引総額
　　 2680万円＋268万円＝2948万円

■外構費用が含まれていない場合
土地＋建物＝表示金額(駐車場や庭は別途費用)
　残りの費用は、外構費用と取り引き諸費用(表示価格の約1割程度)となります。
土地＋建物＝表示価格＋外構費用＋諸費用＝取引総額
ネットは不親切で「外構費用別途必要」書いていない会社もあるので「聞かないと分からない」ケースが多いので早めの確認が必要です。
(例) 表示価格＋諸費用＋外構費用＝取引総額
　　 2580万円＋258万円＋200万円＝3038万円

【ケース②】安く見える「条件付き土地」
自由設計出来ます！間取り変更可能！というキャッチフレーズと共に「条件付き土地」です。しかも土地は相場より１割～２割ほど安い場合がほとんどです。「やった！安くしてくれているんだ！」と思いたいところですが、そんな事はありません。

「条件付き土地」とは建てる建物の建築会社が指定されています。なので1500万の土地で1割安くして1350万で売ったのならば、1700万の建物を1850万です！と言って土地代を挽回すれば良いだけの話なのです。

そんなのズッコイ！ウソやん！と言った所で、その会社の建物はその会社が価格を決めているので誰にも文句は言えません。異議があるなら買わなければイイじゃん、となります。

しかも、建物例の写真に載せているのはグレードの高い高額な建物でしょうが、建物は1700万円から・・と最低グレード(土地代金の取り戻しは無視)して書いている場合も散見され、どれもウソではないのですが、土地＋建物例＝取引総額とならないのが、条件付き土地です。

注文住宅時は、外構費＋設計費(設計確認含)＋上下水権利金＋取引諸費用が追加で必要なのが一般的です。

(例) 土地価格＋建物価格＋設計費＋水権利金＋外構費＋取引諸費＝取引総額
　　 1000万円＋1900万円＋50万円＋50万円＋200万円＋290万円＝3490万円

【ケース③】条件無しの土地を買い格安注文住宅
ケース②がだめなら条件無し土地を買って980万円！とか1200万円！とかで広告している建築会社で建てればいいんじゃない？となります。

建物格安会社は建物の基本料金を表示することで建物総額ではない場合がほとんどです。網戸やシッャター等、必要不可欠な設備を入れると最低でも100万円は必要でしょう

注文住宅時は、建物基本料金＋現場管理費用＋オプション＋外構費＋設計費(設計確認含)＋上下水権利金＋取引諸費用が追加で必要なのが一般的です。
(例) 土地価格＋建物基本＋管理費用＋オプション＋設計費＋水権利金＋外構費用＋取引諸費＝取引総額
　　 1200万円＋1200万円＋240万円＋　100万円＋ 50万円＋ 50万円＋ 200万円＋ 240万円＝ 3280万円

【こぼれ話し】なぜ注文住宅に別途費用多い？
設計費用・外構費用・上下水道権利金など別途費用多すぎの注文住宅ですが、なぜこんなに別途費用が多いのでしょうか？お客様をかく乱するため？違います。

建物は家を作る大工さん(工務店の)費用でそれ以外は大工さん以外の費用だからです。
・建物　　　　･･･大工さんの費用
・設計費用　･･･設計事務所の費用
・外構費用　･･･園芸屋さんの費用
・上下水権利金･･･お客様の権利(役所へ支払)
ですから、建築会社として建物金額を表示しているので正しい金額となっています。

金額の見方が分かればテンション上げて！

■金額的にお得な物件を探すなら・・
①込みコミ建て売り
②外構費別途の建て売り
③総額で注意の条件付き土地
④土地＋注文住宅
①～④の販売物件があり、金額的にお得なのは①及び②になることが分かりました。

■支払い金額の上限はしっかり決めて
●支払い上限
●月々支払い
どちらかを予め決めたら、後は「資料集め」と「物件内覧」です！

■どんなに「資料」を集めても最後は現地を自身で見る
どんなに資料やパンフレットを見ても最後は現地を見て気に入らないと買えません。人は現地に立つと「ここなら住んでいけるかも…」と言う直感も大事です。

■探してみて「買うべき物件」が無くても経験が積まれる
理想の家に出会えるかは、運もありますし、お客様の成長度にもよります。良い物件が見つからなくとも必ずお客様の経験として、今後の物件探しに役立つ行動となります。

■物件選びと同じくらい大事な営業選び
資金計画だったり、物件内容だったり、説明が曖昧だと買える物件も買えなくなってしまいます。お客様に合った営業を探すのも物件選びと同じくらい大事になってきます。

Ａさんの説明では不安があって買えなかったけど、Ｂさんに説明されたら不安が払しょくされて買いたくなった。なんて良くある話です。

相談が大事な購入は不動産エージェント三井でじっくりお話しを

■お客様、ひとりひとりに合わせて個別のプランを組みます
すぐに飛び込めない高年齢での住宅購入は、若い方とは一味違う検討が必要です。他人任せにしない「自分自身での納得」が必要になります。

おそらく、一日での商談では足らずに、数回お話しすることになり、ご自身でも幾度も検討を巡らせることとなると思います。納得とはご自分の検討に対しての成果でも有ると思いますので、お客様それぞれの納得に至るまで何回もご商談致します。

■物件の調査は不動産エージェントの三井にお任せ
自己紹介でも有るとおり、建築側の経験も、物件査定の経験も豊富な不動産エージェント三井がお客様の納得に近づけるようお手伝いいたします。建物の内容を詳しく知りたい方、不動産の価値を知ってから購入したい方、建物の将来メンテナンスの様子やコツを知りたい方など、若者営業の方には勢いでは負けますが、説明力・提案力では負けませんのでご検討・ご購入の際にはご指名ください。

■理想の家が有るならリフォームも
せっかくのマイホーム、我慢してばかりでは残念です。可愛い家、シックな家、どうぞお話しください。新築でも中古でも、ご入居前にアレンジのお手伝いを致します。また工事が必要な際は有能な職人さんをご紹介しますので、是非見つけた物件を「理想のマイホーム」に近づけてください。

【コラム】素敵なリフォームをあきらめない！※作成中

■遠方の方は相談だけでも可能
住宅ローンの相談は「住宅ローンアドバイザー」の有資格者として活動しておりますので、お電話やｚｏｏｍや出張などで対応が可能です。(ご来店の際は事前にご連絡下さい)

住宅購入に絡まない形で「相談」だけでも対応しております。
●相談基本料金(7,800円税込前金)、お電話･zoom可能(２時間迄)、後日個人に合わせた提案書作成郵送
メールや電話で「購入相談のみ希望」とお伝えください。

■不動産購入のセカンドオピニオンにも対応
いま購入を考えている不動産で、どうも担当者の説明が納得いかない、他の分かる方と相談したいという方は是非ご相談下さい。

別のコラムでも紹介しますが秘密厳守で資金計画や取引内容の精査を致します。
・相談基本料金(7,800円税込前金)、お電話･zoom･訪問等(２時間迄)、事案に合わせた専門家(弁護士等紹介可能)
メールや電話で「セカンドオピニオン希望」とお伝えください。

■不動産エージェント三井ひとし
住宅購入に際して「見学」「相談」どちらからでも始められる不動産エージェント三井で「きっと見つかる」「早く見つかる」マイホームのお手伝いをさせて頂いております。見たい物件があるときは「見学予約」、先ずは相談の方は「お電話」か「メール」からご相談内容をお伝えください。

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